作为一种民俗信仰，民法如何直面民间所谓的“凶宅”？本文主张，民法实施过程中对于凶宅禁忌应当坚守两大前提：首先是界定标准。不宜按照科学标准衡量其科学性、客观性、真实性，而应从文化心理角度认知其功能性、现实性、调控力。其次是功能识别。尊重、认可“凶宅”禁忌是对因信仰而产生的心理认知、道德精神的价值识别与法权确证。

一、民俗禁忌是否包含正当权利

民间所谓“凶宅”到底是什么？“凶宅”交易中是否隐含正当的法律权利？

首先声明，法律是一种理性的权利构造和价值传输，不会规定什么“凶宅”。所谓“凶宅”，仅仅是民俗层面对难以居住的房屋的通称，在房地产中介行业中有一个统一而中立的称呼：“事故房屋”。   

按照习俗，“凶宅”一般有两类：一类是基于地理位置、物理布局等特殊原因，依民间禁忌认为不适合居住的房屋，如毗邻墓地、荒地。这一类很好鉴别，且引发纠纷的概率较小。另一类是发生过血腥、惨烈、非正常死亡案件的住宅。房地产中介认定“凶宅”有一个标准：因发生上述事件并经公安机关立案的房屋。我国台湾地区颁布过《房地产委托销售契约模板》，其中提到“凶宅”是“曾发生过凶杀或自杀致死案件”的房屋。

为什么人们会给这类房屋贴上另类标签？因为犯了民间禁忌。这类房子特别敏感，一旦入手，会让人产生严重的心理不适甚至焦虑、恐惧。一般规则是，谁扔的“锅”谁自己背。但问题就在于，如果出卖人隐瞒甚至否认相关重要事实、细节，买受人基于错误判断当了“接盘侠”，后来发现了真相，知道了实情，能否主张维权？怎么进行维权？

这就涉及两个核心问题：第一个问题，“凶宅”禁忌是不是封建迷信？总的结论是，民俗中的“凶宅”，虽然没有科学依据，但也不能定义为封建迷信，而应作为一种民俗禁忌或民俗信仰。出卖人卖房子的时候不如实告知所出售房屋的关键敏感信息，不仅违背诚信原则，也违背善良风俗原则，势必引发纠纷。第二个问题，触犯“凶宅”禁忌究竟由道德调整还是由法律调整？民间禁忌具有很强的民族性、地域性，很大程度由道德和特定的仪式调整、矫正，民法无从介入，也无须介入。比如，湖北土家族敬白虎，称为“家神”；而湖南湘西土家族怕白虎，连“虎”都不敢叫，改称“猫”。又如，有的地方新娘子出嫁，抬轿的必须都是“黄花郎”，也就是未婚的男性，特别忌讳已婚的男性抬轿。

这些民俗禁忌仅存于信仰层面，并未隐含具体的法律权利，所以民法置身事外。但如果这些禁忌背后隐含特别重要的现实法权，民法就要对这些具体法权进行析出过滤、定性分类，这类纠纷也就从道德领域切换到了法律领域。

回到文题，“凶宅”的买受人是否享有知情权？或者说，出卖人有没有告知义务？穿越“凶宅”纠纷迷雾透视法权，我们可以得出两个结论：一是“凶宅”禁忌属于民俗信仰，后来形成了普遍性、持续性的习惯，成为非正式法源。“凶宅”禁忌不仅出现于中国，西方也有。比如，美国就有“DiedInHouse”之类的网站，专门为购房者提供“凶宅”清单，以免不慎购入。二是在实际交易中，无论是出于道德义务，还是出于法定、约定义务，即使买受人没有明确询问，出卖人、中介都应当履行告知义务，否则就侵害了买受人的知情权。不管其主观上是否存在故意或过失，也不管是否出现实质性损害后果，都可能导致合同无效或被撤销、被解除。

2019年，北京市高级人民法院审理过一个再审案件，出卖人因妻子在家中自杀身亡，蓄意隐瞒该事实将房屋出售给买受人。后来，买受人在装修过程中知道了真实情况，坚决要求撤销合同。二审法院认为，出卖人无视买受人知情权并有误导买受人的故意，构成欺诈，支持了买受人的撤销权。

二、法律没有明确界定“凶宅”，是否就意味着不保护

通过查阅司法裁判文书，笔者发现，近年来涉及“凶宅”案的纠纷大多一波三折，要么上诉再审，要么申诉不断，要么检察院抗诉介入，一次性维权成功的概率很小。因为民法中没有具体、明确的规定，而当事人双方各执一词，让法官举棋不定。

2016年，河北省高级人民法院审理过一个审判监督案件：出卖人父亲从家中跳楼自杀，出卖人隐瞒该事实，将房屋出卖，合同已经生效并实际履行完毕后，买受人才知道实情，坚决要求撤销合同。一审法院认为，出卖人有过错并误导买受人作出了错误的意思表示，既违背了善良风俗原则，也违反了法定义务，判决支持买受人的诉讼请求。

但出卖人在审判监督程序中提出了三个抗辩理由：一是“凶宅”不是一个法律概念，法律没有对其进行界定、规范，法官判决于法无据；二是虽然老人跳楼自杀是事实，但并不影响房屋的物理居住功能；三是家中老人死亡及死亡原因属于个人隐私，我国没有任何强制性法律明确规定出卖人应向买受人告知个人隐私。河北省高级人民法院根据善良风俗原则，裁定维持原审判决。

综观对待“凶宅”的司法立场，可以看出明显不同的三种态度。

第一种是否定。某省某市一位居民住在一楼，六楼住着一位病人。因为监护人疏忽，被监护的病人从六楼坠落至一楼居民的小院后死亡。邻居死亡肯定是可悲可叹的不幸，但自己的房屋也成了“凶宅”，不仅没法住，还卖不出去，于是起诉要求死者原监护人承担损害赔偿责任。一审、二审均未支持原告的诉讼请求，后来，案子再审到了省高级人民法院。本案主审法官认为，侵权损害赔偿应以损害实际发生为前提。死者坠楼掉在院子里，并没有导致房屋的结构、设施发生损害，也不影响房屋的实际使用功能。至于所谓“凶宅”导致房屋无法居住和贬值损失，因原告无法提供客观证据，法院最终裁定驳回原告再审申请。

第二种是回避。因为“凶宅”禁忌很容易滑向迷信，所以《民法典》问世前，很多法院针对这类纠纷都似乎有意回避“凶宅”的认定问题。但令人欣慰的是，大多数法官通过合同目的落空理论和物的瑕疵理论对买受人的权利进行保护，既体现了可贵的人文关怀，也有效衡平了当事人之间的利益。

第三种是认可。这既是司法日趋理性的标志，也代表了体顺民情的文明高度。目前，司法环节对“凶宅”禁忌的认可有两种：一种是间接认可，另一种是直接认可。检索中国裁判文书网，近年来法院对“凶宅”纠纷不再一概否定，也不再刻意回避，而是理性判断，从民间禁忌背后去发掘真实的法律权利并积极进行保护。

换言之，“凶宅”纠纷中保护的并不是民俗禁忌本身，而是这些禁忌所隐含的合理法权。可喜的是，这样的判例越来越多。比如，北京市第二中级人民法院在一起“凶宅”交易纠纷案件中，明确认定亲人坠亡房屋为“凶宅”，出卖人必须履行告知义务。该判决最大的亮点并不仅限于承认民俗对“凶宅”的共识，而是阐释了一种理念：无论社会公众对于“凶宅”的避讳心理是否合理，卖方隐瞒亲人坠亡事件必然影响买方的买受意愿、理性决策和交易价格。又如，四川省高级人民法院也通过判决认可了民间房屋买卖合同中的“风险提示”条款，将“凶宅”和漏水、辐射、抵押等一同视为隐蔽瑕疵，出卖人、中介方必须如实告知。  

三、《民法典》如何直面“凶宅”买卖纠纷

通过系统解释，不难在《民法典》中找到解决“凶宅”纠纷的有效依据和可靠路径。从买受人权利保护角度而论，《民法典》解决“凶宅”纠纷至少有四种法权路径可供参酌。

第一种路径，出卖人违背善良风俗原则，导致买受人出现重大误解，可以主张撤销权。具体法律依据是《民法典》第8条和第10条。依照民间习惯和善良风俗原则，除极为特殊情形外，没有人愿意购买“凶宅”。即便价钱合理或者以相对低廉的价格买下“凶宅”，只要是事先不知情，也可以依照《民法典》第147条，以民俗习惯为依据，以重大误解为事由，诉请人民法院或仲裁机构撤销合同。非正常死亡事件属于影响订立房屋买卖合同的重大事项，这属于民俗习惯，如果买受人不知情而购买，行为后果必然有悖购房者的真实意思表示，理应按照习惯和善良风俗认定为重大误解，可以行使撤销权。

第二种路径，第三人或出卖人违背诚实信用原则，导致买受人违背其真实意思购买房屋，构成欺诈。如果房地产中介机构明知涉案房屋系“凶宅”而促成交易，显然构成欺诈，会导致买受人违背真实意思签订合同。按照《民法典》第500条第2项规定，如果出卖人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，造成对方损失的，还应当赔偿损失。比如，出卖人违背《民法典》第7条规定的诚实信用原则，故意不履行特定告知义务，导致买受人买到“凶宅”，还积极进行装修，则买受人不仅享有撤销权，还有权要求出卖人赔偿装修的损失。同时，按照《民法典》第509条第2款的规定，出卖人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。房屋买卖过程中，如果出现过非正常死亡事件，无论是出于对合同目的达成的意愿，还是出于对交易习惯的尊重，出卖人都有如实告知的义务，而不能拿所谓隐私权对抗买受人的知情权。

第三种路径，民俗禁忌中的“凶宅”存在重大瑕疵，导致合同目的落空，买受人可以主张合同解除权。这又可以区分为两种情形：一种是非正常死亡发生在房屋买卖合同签订前。即便双方在合同中约定了减轻或免除出卖人的瑕疵担保责任，但根据《民法典》第618条的规定，如果因出卖人故意或者重大过失不告知买受人标的物瑕疵，出卖人无权主张减轻或者免除责任。换言之，如果是“凶宅”，无论是基于人情道德，还是基于法律和合同义务，出卖人都应当明确告知，不能隐瞒。另一种是非正常死亡发生在合同签订后，根据《民法典》第533条关于情势变更的规定，应当视为合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同，对买受人显失公平。协商不成的，买受人可以请求变更或解除合同。

第四种路径，部分购房者买房，不仅是为了居住，还有投资的考量。无论是基于何种情形，买到“凶宅”后，不仅难以居住，还有滞销的风险，更可能导致房屋价值贬损。如出卖人存在故意或重大过失，在不能通过撤销权、解约权救济的情形下，建议引入第三方评估，就该项损失进行市场化评估，由出卖人以实际损失为限承担赔偿责任。

虽然笔者认可并主张保护“凶宅”禁忌所内蕴的民事权利，但“凶宅”买卖纠纷处理还需要特别注意以下几个问题。

第一，必须严格限定所谓“凶宅”的范围，不能扩大化，否则，不仅有违公平，还可能助长不良风气和道德投机。比如，生老病死是人生常态，有人购房后以有高龄老人去世为由认为房屋属“凶宅”，主张撤销权，显然于法无据，于理不通，于情不合。

第二，如前所论，因“凶宅”交易产生的损失应以实际损失为限请求损害赔偿，一般不宜认可精神损害赔偿。一旦认可了“凶宅”交易的精神损害赔偿，不仅存在定性、计值、举证的困难，还可能引发滥诉缠诉，最终影响社会风气。

第三，如果出卖人基于错误认识，认为自有房屋属于“凶宅”，降价出售并已实际交付且履行了变更登记手续，则不得以重大误解主张撤销权。重庆一户人家搬居新家，每到凌晨新居出现怪响。房主认为新房“不清净”，将房屋降价出售并如实告知买受人。买受人入住后，请来消防人员，清除了下水道里“作怪”的鲶鱼后，怪响消失。出卖人知情后，主张自己出于重大误解而卖房，要求撤销合同、返还房屋。这种请求，不应当支持。

第四，如果出卖人明确、如实履行告知义务并以低价处理所谓“凶宅”，买受人买受后不得主张撤销权、解约权。广州一房东将所谓“凶宅”挂网出售，价格奇低，瞬间售出。交易双方属心知肚明且自愿，买受人不得再行主张相应权利。

总之，自古以来，房屋既是人类生存、繁衍、发展的物理空间，也是人类产生归属感、安全感的精神空间。“凶宅”禁忌不仅是一种民俗信仰，还是一种法权表达。《民法典》在实施过程中，对于此类纠纷，既不能一概否弃，也不能照单全收，而应当直面“凶宅”，由表及里，取其精华，去其糟粕。唯其如此，《民法典》才能成为公平的矫正器、权利的保护神。

（作者系广州大学法学院院长、博士生导师 刘云生，本文刊载于《法治时代》杂志2024年第5期）