房屋租赁关乎民生。房屋租赁合同双方当事人不仅应当全面履行合同约定的主义务，还应当履行基于诚信原则产生的附随义务。在司法实践中，一方违反合同附随义务，合同相对人是否可以取得合同解除权仍存在争议。一般地，合同附随义务的违反仅产生缔约责任即损害赔偿责任请求权，而不产生解除合同请求权。笔者认为，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）对于合同法定解除权的规定多数是合同本身之义务违反的情形，其兜底条款“有其他违约行为致使不能实现合同目的”的意蕴，应包含附随义务的违反导致合同履行更加困难、合同目的更加难以实现的情形。本文所涉案件二审法院认定出租人对附随义务的违反导致房屋租赁合同的信赖基础关系受损，继续履行的信赖基础不复存在，导致合同目的难以实现，故承租人有权解除合同。

一、基本案情

2021年5月30日，甲方杜某与乙方傅某就承租某物业4个店面分别签订条款相同的《房屋租赁合同》。合同约定每间房屋月租金为2340元；租期自2021年8月1日起至2027年7月31日止（2021年6月至7月为免租金期）；水电费、燃气费、物业费等各项费用由乙方承担；乙方对甲方出租的房屋已经实地勘察，具体状况充分了解，自愿承担违反合同的法律责任。傅某入住后发现其所在楼层平面图纸上显示的距离最近的公共卫生间被他人独家占用，与物业服务公司交涉未果，遂要求杜某协助解决，但杜某对此消极对待。傅某称租赁房屋用于经营儿童素质培训业务，由于无法正常使用公共卫生间，生源流失问题持续存在，致生产经营困难，受到巨大损失。傅某以此为由，长期拒绝支付物业管理费、公摊水电费、公共维修金等相关费用。2023年8月31日，傅某告知杜某从下个月起搬离退出。2023年9月29日，杜某将案涉房屋出租他人。杜某已代为支付2021年6月至2023年8月所产生的物业费、水电费等各项费用合计57996.71元。

杜某诉至一审法院，请求判令解除房屋租赁合同，并要求被告傅某支付欠缴的物业费等费用57996.71元及违约金。法院于2024年4月7日作出判决，确认租赁合同于2023年8月31日解除；被告傅某全额支付欠缴的物业相关费用，并承担合同解除违约金。被告傅某不服，向厦门市中级人民法院提起上诉。二审法院于2024年6月28日作出终审判决，维持确认租赁合同于2023年8月31日解除；撤销一审关于违约金的判项；改判傅某向杜某支付其欠缴物业管理费等相关费用的70%（40597.7元）。

二、裁判理由

生效裁判认为，本案争议焦点在于合同解除的民事责任及公摊水电费、公共维修金、物业管理费等费用的承担问题。对此，判决进行了详细的释法说理。

第一，傅某与杜某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应当依约全面履行。一审判决房屋租赁合同于2023年8月31日解除正确。出租人杜某没有履行提供租赁房屋所应享用公共卫生间配套服务的附随义务，作为承租人傅某据此难以实现承租房屋作为培训场地的合同目的而解除合同，理由合理正当，不构成违约。

第二，杜某对租赁合同的解除负有重大过错。在租赁合同签订前，杜某作为出租人应将房屋临近的公共厕所被他人独家占用的事实明确告知傅某；在部分物业公共配套服务不到位时，杜某作为房屋的出租人理应积极配合承租人与物业服务公司协商解决，但是杜某对此消极对待，使得承租人使用租赁房屋实现培训的目的发生较大困难。因此，杜某构成租赁合同附随的告知、协助义务的违反，应承担相应的缔约责任。

第三，傅某在案涉合同签订、履行的过程中亦负有一定的过错责任，应对杜某违反合同附随义务的解除后果承担一定的缔约责任。首先，《房屋租赁合同》第7条已明确约定傅某对杜某出租的房屋已经实地考察，并对具体情况充分了解，自愿承租该房屋。傅某作为具有完全民事行为能力的承租人，在签订租赁合同前理应实地对案涉房屋进行勘察，充分了解房屋以及相关公共配套区域的实然状态。其次，案涉房屋装修免租期为2个月，傅某在入住前有充分时间了解其租赁物及附属设施的相关情况；房屋内预留了排污管道，具有建设房屋套内卫生间的可行性，傅某也可自行装修配置卫生间补救公共卫生间配套的不足，而傅某没有自行予以配置；此外，该楼层还有另一个公共卫生间可供使用，故一个公共卫生间不能使用并未完全影响租赁合同目的的实现。应当指出的是，正常使用公共卫生间确属物业公共配套服务的一部分，但物业管理卫生费、公摊水电费、公共维修金等相关费用不仅用于该公共卫生间，也包括了其他公共区域。一个公共卫生间无法使用，与该公共卫生间相关的直接费用在总的物业管理费用中所占比例较小，傅某拒付全部物业管理费、公摊水电费、公共维修金等抗辩理由不能成立。

综上，傅某对于租赁合同的解除不应承担违约责任，而应由杜某自行承担。杜某在傅某解除合同后即将房屋出租，没有主张实际损失，只请求傅某承担解约的违约金。傅某按约支付租金，解除合同的根据在于出租人附随义务的违反，不构成违约。其与杜某双方对于物业服务费用应当各自承担与前述的过错责任相适应的民事责任，傅某承担主要责任，杜某承担次要责任。根据诚信原则、比例原则，酌定物业费、水电费等相关费用的70%由傅某承担，30%由杜某承担。

三、案例释解

本案法律适用的争议在于承租人傅某是否有权以出租人杜某违反租赁合同的附随义务为由行使合同解除权。

（一）附随义务的违反是否可产生解除权

附随义务派生于诚信原则。《民法典》第509条第2款对附随义务作了列举规定，即“当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。学界对于附随义务的定义大致分为广义和狭义两种，其中狭义的附随义务仅指合同履行过程中的附随义务，而广义的附随义务还涵盖了先合同义务及后合同义务。

关于一方违反附随义务，合同相对方是否可以取得合同的解除权有3种学说：否定说、合同目的说、信赖利益说。否定说认为，原则上不得因附随义务的不履行解除合同，但得依不完全履行规定，就其所受损害请求赔偿。如孙某与某市工人文化宫房屋租赁合同纠纷一案中，孙某承租房屋用于经营餐饮业务，某市工人文化宫未依照合同约定履行提供停车位的附随义务，对孙某的正常经营产生负面影响，但由于其仅违反附随义务，过错程度较轻，法院仅认定某市工人文化宫应承担孙某因车位问题造成营业合理损失的赔偿责任。然而，《民法典》所规定的“有其他违约行为致使不能实现合同目的”的兜底情形中，应当包含附随义务的违反导致合同目的难以实现的情形。因此，合同目的说认为，当附随义务的违反严重损害合同利益，导致合同目的不能实现，则得取得解除权。如承租人刘某与出租人李某军房屋租赁合同纠纷一案中，店面因第三人原因停电，出租人未尽到协调房屋恢复供电的义务导致餐饮经营难以为继，合同目的无法实现，法院认定承租人有权解除房屋租赁合同。信赖利益说认为，只有当对附随义务的违反危及作为合同基础的信赖关系时，才可以此为由解除合同。对于继续性合同而言，一方违反附随义务，尽管合同目的还可以实现，但是严重破坏了当事人之间的信赖关系，导致合同相对方无期待可能性时，解除权的成立展现了其合理性。例如，双方当事人在租赁合同履行期间就装修问题产生争议，承租人积极与出租人沟通协调，但遭到出租人的消极对待，故法院认为双方合同履约基础的信赖关系已不复存在，承租人合同目的无法实现，合同得以解除。

就本案而言，傅某对于案涉房屋配套设施的正常使用享有信赖利益，有权以杜某违反附随义务为由解除合同。

1.合同订立前具有如实告知的附随义务。公共卫生间被他人独家占用的事实发生于《房屋租赁合同》签订前，出租人杜某没有根据诚信原则履行如实告知的附随义务。临近租赁房屋的公共卫生间虽不属于租赁标的物本身的一部分，但其是否可正常使用关系到承租人接受的物业服务是否完整，对于承租人使用房屋实现合同目的具有较大的影响。租赁房屋用于经营儿童素质培训业务的经营性目的，公共卫生间相对租赁房屋的距离是选择经营场所的一项评价指标，杜某未明确告知该事实，客观上促进了案涉合同的订立。作为理性的经济人，在签订租赁合同前，傅某理应对房屋以及周边环境等进行考察。傅某虽有失察，但杜某如实告知卫生间被第三人独家占用一事的附随义务不因此而获得免责。虽然难以认定杜某的行为构成民事欺诈，但其行为违反了如实告知的附随义务，应承担相应的缔约责任。

2.在合同履行过程中具有协助的附随义务。结合日常生活经验，考虑到租赁期间发生新冠疫情这一特殊因素，以及儿童素质培训机构的特殊性——儿童如厕需求频繁，前往较远的公共卫生间增大了安全风险，提高了经营管理成本，临近的公共卫生间无法正常使用确实影响了傅某的正常经营。出租人和承租人通常处于不平等的地位，傅某作为承租人相对于物业服务公司也处于弱势地位。当物业服务公司消极对待傅某主张时，出租人杜某理应协助傅某向物业服务公司沟通以维护其合法权益。杜某的不作为导致傅某合法权益长期处于遭受侵害的状态，严重损害了当事人之间的信赖关系。公共卫生间系被他人占用，侵害的事实状态确实难以消除，傅某对未来完整享有物业服务毫无期待可能性。当信赖关系受到严重破坏时，一方合法权益持续受到侵害以致合同继续履行的基础受到损害，合同的解除可以避免损失扩大，使双方可以从失去信赖的合同关系中解脱出来，对双方都有利。

（二）拒缴物业管理费是否构成根本违约

以一方违反合同附随义务动摇合同基础的信赖关系为路径，认定合同相对方取得解除权，目的在于避免其合法权利在合同继续履行过程中持续受到侵害，使其摆脱合同关系的僵局重新投入市场进行新的交易，故应当根据诚信原则和比例原则考量合同相对方是否在合同履行过程中具有充分的善意。若一方没有违反合同主义务，仅违反附随义务，而合同另一方却违反合同主义务，显然，依照诚信原则对违反合同主义务的一方当事人没有必要予以法律上的特别保护，即不应支持其追究仅违反附随义务一方的合同违约责任。傅某没有违反合同主义务，不承担违约责任，不构成根本违约。

至于一方违反附随义务，合同相对方是否可以行使同时履行抗辩权的问题存在争议。通说认为对于违反附随义务的行为，不能行使同时履行抗辩权。如孙某与段某房屋租赁合同纠纷一案中，法院认定由于出租人孙某拒绝段某使用公共卫生间，违反了附随义务，承租人段某拒绝支付全额租金属于行使同时履行抗辩权，不构成违约。另案中，法院认为出租人未尽到妥善维修店面的附随义务，承租人行使同时履行抗辩权而拒绝支付租金，其行为正当。故不能仅以违约方所违反的义务系附随义务，直接否定同时履行抗辩权成立的可能，而应从诚信原则和比例原则出发，考量双方留置的给付是否对等加以衡平。

本案傅某拒绝支付的物业管理费、公摊水电费、公共维修金等相关费用远超其未正常接受服务所对应的费用，不符合比例原则。虽然临近的公共卫生间无法正常使用，但是傅某在使用房屋经营过程中享受了其他的主要物业服务，尤其是垃圾清理费用和公共配套区域及设施产生的公摊水电费、维修费等。公共卫生间相关支出费用占物业管理服务相关总费用的比例较小。傅某不履行的债务与杜某不履行的附随义务严重不对等，有悖比例原则。傅某认为其拒缴全部物业费的行为系行使同时履行抗辩权的主张不能成立。然而，傅某在租赁店面期间，按照合同约定正常支付租金，完整履行了合同主给付义务，属于诚信履约。傅某拒绝支付物业管理费等相关费用的行为虽然不当，但属事出有因，可以行使部分费用的同时履行抗辩权，即有权请求减少支付相应物业费。二审法院充分考虑实际情况，故撤销一审判决由傅某承担违约金判项，酌减傅某应承担的物业管理费、公摊水电费、公共维修金等费用至全额的70%，其余30%则由杜某自行负担。

综上，物业服务公司的服务减损行为必然会侵害承租人的合法权益，出租人在合同订立前负有如实告知的义务，在合同履行过程中也具有协助承租人主张权利的义务。出租人违反如实告知、协助等附随义务导致双方信赖关系严重受损，动摇了房屋租赁合同继续履行的基础，则承租人有权解除合同，由此产生的法律责任应由违反附随义务的出租人承担。此案宣判后，法官积极释明，双方当事人均表示接受该终审判决。二审裁判通过“小案件”说明民生之“大道理”，阐释法理、情理、事理，融合天理、国法、人情，实质性地化解了纠纷，实现了政治效果、法律效果和社会效果的高度统一。

（作者陈朝阳系厦门市中级人民法院二级高级法官、首届全国审判业务专家；柯怡君系同济大学本科生；李天语系上海交通大学硕士研究生，本文刊载于《法治时代》杂志2025年第2期）                

（责任编辑：王凯伦）