近年来，宠物成为许多人的情感寄托，但养宠物往往伴随着掉毛、异味、破坏、噪音等问题。如何在享受“毛孩子”陪伴的同时避免法律风险？近日，北京市通州区人民法院审结一起因养宠引发的房屋租赁合同纠纷。

案情简介

2023年4月，大学生小林与某房屋租赁公司签订《房屋租赁合同》，租金标准为每月5400元，合同明确约定“禁止养宠物（经甲方同意的除外）”，违约金为月租金的200%。一年后，小林退租，房屋租赁公司收房时发现屋内存在猫毛、家具抓痕、电视损坏等问题，遂起诉要求小林支付违约金、维修费、租赁税费等共计3.4万元。小林辩称，签约前已获房屋租赁公司工作人员口头同意养猫，且部分损坏属正常损耗，房屋租赁公司“提灯验房”，主张的赔偿费用过高，属于恶意讹诈。

法院审理

法院经审理认为，本案的争议点主要有四：

1.禁养宠物的格式条款是否有效?

小林主张“禁养宠物”为格式条款，工作人员已口头同意养猫，因此“禁养宠物”条款应属无效。法院认为，本案中“禁养宠物”条款内容明确，目的是保护租赁物，未显著加重承租人责任；且条款内容具体明确，属于房屋租赁市场常见条款，应为有效条款。小林未能提供证据证明房屋租赁公司同意其养猫，应承担举证不能的责任，其擅自养宠物构成违约，应承担违约责任。

2.物品损坏责任的合理赔偿与正常损耗如何区分？

本案中，房屋租赁公司主张全损赔偿，小林认为部分损坏属于自然损耗。法院经审理认为，损失赔偿需遵循“必要性+合理性”原则，真皮沙发、餐椅、床具等因宠物抓挠造成的结构性损伤如大面积抓痕、皮质撕裂，并非正常使用所致；窗帘、床垫等因宠物毛发及污渍产生的清洗费用亦属于实际损失，应予赔偿。而针对壁纸翘边、纱窗开关老化等房屋长期使用中的自然损耗，应由出租人自行承担。最终，法院结合物品购置凭证、折旧率及维修、清洗票据，支持房屋租赁公司主张的维修费、清洗费共计13000元。

3.违约金能否“漫天要价”？

合同约定违约金为月租金的200%（10800元），小林认为远超实际损失。法院认定小林擅自养宠构成违约，应支付违约金，但违约金应当以“填补损失”为核心，坚持“补偿为主、惩罚为辅”的原则。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的相关规定，违约金过分高于实际损失的，法院可根据当事人请求适当调减。最终，结合双方过错程度及损失情况，法院酌情将违约金调整为1000元。

4.合同约定能否转嫁纳税义务？

房屋租赁公司主张小林应承担房屋租赁税费3000元。法院认为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四条的相关规定，房屋租赁税费的法定纳税义务主体为出租人，租赁合同中“税费由承租人承担”系双方对费用最终承担主体的约定。经核查，小林支付的租金中已包含税费，房屋租赁公司另行主张税费属于重复收费，法院依法予以驳回。

最终判决小林向某房屋租赁公司支付违约金，并赔偿各项损失共计14000元，小林不服提起上诉，二审法院经审理后维持原判，该案现已生效。

法官释法

1.格式条款的效力审查与风险防范

根据《中华人民共和国民法典》第496—497条的相关规定，格式条款提供方需履行提示说明义务，排除对方主要权利或不合理地加重对方责任的条款无效。法官建议，承租人签约时应逐条审阅合同，对涉及自身切身利益的关键性条款可要求出租人进行书面说明；同时，对于自身关注的需求如养宠等尽量落实为书面条款，并通过录音录像、补充协议等方式固定双方合意，避免在诉讼中因举证不能导致败诉的风险。

2.物品损坏的责任边界与举证要点

依据《中华人民共和国民法典》第七百零九条、第七百一十条、第七百一十四条的相关规定，承租人应按约定使用租赁物，因保管不善导致损毁的需承担赔偿责任；但承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。本案中，宠物抓痕属于承租人管理不当导致的“非正常损坏”，而壁纸老化等属于“合理损耗”，二者责任归属不同。法官建议，承租人入住时与可与出租人共同签署房屋交割清单，列明家具、电器的品牌、型号、初始状态，并约定折旧率；退租时对房屋进行全景录像，重点拍摄易损部位，必要时可邀请第三方见证，同时留存好保洁服务合同及发票；若对损坏责任或赔偿金额有争议，可申请司法鉴定，通过专业评估明确损失。

3.违约金的合理范围界定

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条赋予法院可以根据当事人的请求对过高违约金调整的裁量权，通常以实际损失为基础，结合合同履行情况、当事人过错等因素综合认定。违约金兼具补偿性和惩罚性，出租人不得借高额违约金谋取不当利益，承租人亦需遵守合同约定。法官提示，出租人制定合同时，应明确违约金计算标准或计算方式；承租方若认为违约金过高，可在诉讼中提供损失证据如维修票据、市场询价单，向法院主张调减。

4.房屋租赁税费的承担

房屋租赁税费的法定纳税义务人为出租人，合同约定由承租人承担税费，本质上是双方对费用分担的民事约定，不改变法定纳税主体。若承租人支付的租金已包含税费，出租人不得再另行主张。法官建议，承租人签约时应要求出租人明确“租金是否含税”，并在合同中约定出租人需提供租金发票及完税证明；出租人主张税费时，需提供租金发票及税费缴纳凭证，证明租金未包含税费且已实际缴纳，避免因证据不足导致诉求被驳回。

房屋租赁是双向履约的过程。出租方应提供安全适租的房屋，承租方需妥善使用并遵守约定。租房养宠并非不可行，但需谨记：多一分审慎，少一分纠纷；多一分诚信，少一分损失。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第四百九十六条 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第七百零九条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十四条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。（来源：北京市通州区人民法院 作者：王江涛）

（责任编辑：黄筱婷）