作者：江苏省赣榆县公证处 叶本静

    近年来，各地房地产发展迅猛，对公证行业有着深远影响。房产委托公证的需求日益提升，公民去公证处办理房产委托公证的数量急剧增加，房产委托公证既为委托人不能亲自处理房产相关事宜提供方便，同时又为受托人代办相关事宜提供信用，既节约了交易成本，使交易更加迅捷和便利，又给公证处带来大量证源及公证收费。但实践中利用“委托公证”的逃税行为屡屡发生，给委托人，受托人以及公证处带来了相当大的风险。下面笔者就房产委托公证中存在的各类风险，来探讨下如何防范。

    一、与房产委托公证相关的概念

    房产委托行为是指房产所有人即委托人将办理与房产有关的事务，或者实施与房产有关的法律行为的权利授予受托人的意思表示。房产委托公证是指公证机构根据委托人的申请，按照法定程序证明委托人的房产委托行为真实性、合法性的活动。房产委托书是指委托人为了授权他人代为办理房屋的购买、继承、赠与、互换等事宜而单方签订的法律文书。委托的主要法律依据是《民法通则》第63条关于代理的规定，委托是产生代理权的一种方式。代理是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，由被代理人直接承受行为的法律后果。房产委托人与受托人是基于书面的授权委托而产生的代理关系。房产委托行为属于单方民事法律行为，仅委托人一方意思表示，即可产生法律效力。目前公证处常见的房产委托公证主要是委托购房公证，委托房产抵押贷款公证，委托出售房产公证，委托继承房产公证等。

    二、房产委托公证存在的各类风险

    国家相关政策规定，对于房屋产权取得满5年的，免征营业税，土地增值税，所得税等，这条规定中的“5年”给很多“占小便宜的”人提供了机会。现实中，由于房屋买卖手续繁琐且耗时耗力，如果房产未满5年，卖房者将缴纳较高的房屋过户费用，很多市民为了方便，或者为了逃避过户费用都会委托中介或他人代为出售房屋。由于目前房地产中介市场尚不规范，某些房产中介公司在实际交易过程中的不规范操作给买卖双方当事人造成了难以弥补的经济损失，譬如有些房屋中介从卖房者手中将房子买下，然后不过户，只是去公证处办理一份公证，然后以房主的身份抬高房屋价格，将房屋卖给第三方，从中获取高额的利润，同时省掉了过户费和营业税。中介这种炒房行为容易导致纠纷发生，并且存在各类风险。具体如下：

    1、委托人即卖房人的风险。房产委托行为属于单方民事法律行为，根据法律规定，委托人对受托人在代理权限内的代理行为承担民事责任。如果受托人尤其中介，取得代理权后将房产卖给不同的人，即一房二卖甚至是多卖，其在骗得巨款后潜逃，那么委托人就将被迫承担返还价款、违约赔偿的责任。如果受托人取得代理权后，没有合理的行使其权利，或与第三人恶意勾结，低价处分委托人的房产，那么委托人的经济利益会受到重大损失。

    现实中很多中介机构直接代卖房人接收定金但并不把该定金交给卖房人并吃取房屋买卖差价等。某些中介公司与卖房者签订所谓的《独家代理卖房协议》直接限制卖房人在一定期限内委托第二家中介公司代理销售的权利。有些中介承诺购买或收购卖房人的房产，但承诺在一定期限后才支付房款，其有直接占有卖房人的售房款作为周转之嫌。若卖房人因某些原因不再卖房，可能存在不能终止卖房程序的无奈情况，中介公司照样可以单方强行所谓“代理”卖房人办理相关手续。这样一来就增大了房产买卖双方的买卖风险，从而给卖房人带来巨大的损失。如果办理委托公证的是尚在按揭贷款的房屋买卖，去银行办理转按揭后，受托人将代替卖方向银行还钱，若受托人没按时偿还贷款，会影响卖方的信誉。目前作为卖房人，最担心的是在房产出售后，拿不到全额房款。

    2、受托人及买房人的风险。首先，来源于房屋的风险，包括房屋产权是否明晰、房屋随附的基本费用是否结清、房屋的附属设施、附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让、房屋相关证件是否齐备、房屋是否被抵押、出租、质量有无问题、房屋产权的性质是否明确，譬如对于预购房产是否属于集体土地上建造的房屋，该房产属不属于商品房，依法能不能上市交易等，这些有关房屋的情况，由于买受人大多通过中介买房，可能对于房屋情况不太了解，何况目前不少房屋中介公司信誉不好，为了获取高额利润，故意隐瞒房屋实际状况，增加买受人购房风险。

    其次，来源于中介公司的风险，某些房产中介公司往往受商业利益驱使，所作所为加大了房产交易的法律风险，比如直接留取买房人的《房屋所有权》证书原件、原始购房合同及各种票据等相关与买房有关的证件，对房屋产权权属情况不作详细调查，使买房人增加风险；。

    有些中介机构要求卖房人在委托书上，不限制委托期限，将代理的房屋多次出卖，收取房款或者定金后逃跑，导致了很多买房人被骗，只能通过寻找卖房人或者通过法律诉讼途径挽回损失，求得赔偿。

    最后，来源于卖房人的风险，在实践中，买方已将房款支付给委托人，但是房产并未过户，所以房屋产权仍属卖方。在此期间，即使卖方在办理公证之后将房屋的“两证”交给了买方，但在未办理过户的情况下，卖方只要在报纸上刊登一则遗失声明，期限两个月，若买房人未见到，卖方就可以申请获得补证，然后过户给他人。这时，受托人可能就落个“钱房两空”的结局。 如果买方长时间没有办理过户登记的手续，在此期间，房价大涨的情况下，委托人为了利益，可能就会申请撤销委托书。根据《民法通则》有关规定，委托人有权随时撤销委托，当委托人撤销委托时，买方连房产也得不到。卖房人也可以拿着房产证进行房产抵押，物权权属将发生变化，房屋未经登记机构办理过户手续，其所有权最终还是属于原房主。卖房人如遇到司法、行政等方面的纠纷，该房屋仍可以被冻结或受到司法行政上的处分现实中买房人最担心买到产权不明、产权有纠纷或存在质量问题的房产，或者房款支付后拿不到产权证书。

    3、公证机构的风险。实践中，少数当事人出具假产权证、假身份证明、假婚姻证明为骗取委托书公证书；另有少数当事人冒名顶替他人签字，导致委托人即真正房屋所有权人否认其办过委托书公证，否认委托书上签名是其本人所为，这既给公证处的名誉和形象造成负面影响，又给相对人造成经济和精神上的重大损失。  

    三、风险的防范与对策

    （一）加大宣传房产委托公证相关的法律知识

    实践中，大多当事人来办理房产委托公证，源于房产没到五年，其办理公证是为了逃避一定的税费，但是由于人们对委托有关的法律后果不甚了解，不知道房产委托存在的风险，最后可能受到损失，影响社会秩序稳定，并且造成了国家利益的损失。我们公证人员应当立足于公证法，充分发挥公证职能，满足社会的需求，提供优质的服务，从证据学角度为当事人出谋划策。为前来办理委托房产公证的当事人提供“风险提示”，要求卖房者仔细阅读，抑制中介利用合法委托书进行炒房活动。

    （二）对房产委托公证的询问和告知

    对于房产委托公证，公证处要审查委托人的民事行为能力，依据《民法通则》第11条规定：“18岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。”我们办证过程中要严格审查当事人的身份证件，以及他的精神状况。看他是否有权利自己独自进行房产委托公证，然后审查委托书上的签名，捺指印是否其本人所为；对于年老或者不识字的当事人，公证员与委托人谈话时应当录像录音，或者对其指印拍照。对于涉及的房产，重点审查卖房人委托事项的合法性，即房产产权权属状况是否清晰（是否为公有财产、有无产权纠纷），审查委托交易的房屋是否为合法房屋并允许上市交易的，审查买卖双方身份及资信情况。

    对于房产委托公证书上的委托期限，很多房产中介为了倒房、逃税，都要求委托期限为“自委托开始之日至办理完上述事宜为止”，这就相当于这个委托书永远有效。所以笔者建议应当设定“委托期限”，以促使受托人尽快办完所有委托事项，以降低风险系数，抵制那些想谋取不当得利的炒房者。对于委托书上有无转委托权事项，尽量应该建议委托人做无转委托权公证。因为很多委托人并不懂得“有转委托权”的真正涵义，只是因为房产中介为了使自己的利益最大化，欺骗委托人办理有转委托权公证。这种情况，公证员应当向委托人详细讲解有转委托权的法律意义及可能产生的法律后果。如果委托人坚持办理有转委托权，则公证员在谈话笔录中询问并添加：“委托书中受托人有转委托权，表明受托人以后可能将您委托书中的所有委托事项再转委托另一个您完全不了解的第三人，这具有一定的风险性，并且原受托人和该第三人在委托期限内从事的所有委托事项的法律后果都要由您来承担，您是否清楚并认可”，谈话笔录要仔细向委托人阅读，并且让其在确认无误后签名，捺指印。对于委托房产出售，出租，抵押的公证书，公证员应当提醒买房人及时去房地产管理部门了解房屋的产权情况。并且在证词后面加上提示：“本公证书未对委托书涉及的房产权属予以证明”。

    （三）建立提存登记或者公示制度

    《提存公证规则》第二条规定“提存公证是公证处依照法定条件和程序，对债务人或担保人”，为债权人的利益而交付的债之标的物或担保物（含担保物的替代物）进行寄托、保管，并在条件成就时交付债权人的活动。为履行清偿义务或担保义务而向公证处申请提存的人为提存人。提存之债的债权人为提存受领人。对于委托出售房产公证，房产在性质上属于不动产但并非不易提存，只是提存程序相对复杂，提存费用较高；当然这与不动产本身价值相比，微不足道的。针对房产提存可以效仿物权登记建立起提存登记制度，房产提存登记制度应针对房产权利状态进行查询，对于提存物的取回，除斥期间等问题作出规定。第八条规定“公证处应当在指定银行设立提存帐户，并置备保管有价证券、贵重物品的专用设备或租用银行的保险箱”。房屋买卖提存公证就是买方将房款提存至公证处，待卖方办理了过户手续并将产权证交于买方后，公证处再将房款交付给卖方。提存买房人的各期房款，增强卖房人的信心，消除其担心的房产过户而拿不到全额房款的法律风险，同时也增强了买房人的购房信心。利用提存公信力有利于化解二手房交易中的法律风险。

    当事人申办提存公证的手续如下：买卖双方和房产中介代表持有效身份证明、授权证明到公证机构申请提存公证；当事人提供房地产权证、购房合同、中介合同等相关证明材料；公证机构经审核认为符合提存公证要求，当事人向公证机构交付提存款，公证机构发提存书和提存通知书；待提存付款条件具备，买卖双方和中介代表共同到公证机构，经各方查证无误，办理移交手续，公证机构转交提存款。

    提存公证可以对房屋交易资金加以监管。由于目前房产买卖交易中，交易资金由中立机构加以保管；因作为交易中的买卖当事人监督这笔交易资金的支取，极易产生纠纷。如果由公证机构监管提存款，一方面只需当事人满足事先约定的条件即可，无需其他人介入或配合，提取的效率和安全性较高。另一方面，公证机构有承担经济责任的赔偿能力。公证体制改革后，全国公证行业参加了公证执业保险，再加上公证机构自身的赔偿基金，整个公证行业的赔偿能力得到了提高，其对因自身错误而产生的赔偿责任的承担能力也得到了相应的提高，提存公信力较高。

    提存公证在监管资金的同时，能够为当事人提供个性化的法律服务，在尊重当事人意思的前提下，为双方起草提存公证介入交易资金监管，提存的资金首先是担保房屋买卖合同的履行。假如有一方违约，那么守约方对定金、违约金及损失赔偿的请求就会有现实的资金保障。其次，假如房屋买卖合同的生效条件具备后，提存的资金又可视为一方的债务清偿行为，因为合同生效后，双方都有履行合同上所约定的己方义务的责任，那么就买家来说，其将购房款提存与公证机构，就即时履行了房屋买卖合同上的义务；在这种情况下，假如卖家违约，买家就享有合同请求权，既可以要求卖家双倍赔付定金、交纳违约金或赔偿损失，也可要求卖家实际履行合同，继续办理房屋过户手续。这样可以很好的保护买家的利益，有利于保护房地产交易市场的交易安全，推进房地产交易市场的交易诚信和规范合同条款，协助当事人选择适当的资金支付条件和方式。

    （四）建议提高公证费收费标准

    目前的房产委托公证收费与公证处所承担的风险是不成正比的，房产委托收费特别低，各地公证处收费标准虽然不统一，但收费大约都在200-400元左右，而公证处所承担的风险却特别大。笔者建议，相关部门尽快制定房产委托公证细则，这样才能最大的降低房产委托公证的风险，维护各方主体的合法权益，创造良好的房产交易环境和稳定房产交易秩序。

    （五 ）共建网络平台，探索信息资源共享新渠道

    房产委托风险很大，笔者建议各地公证部门与当地房管部门，税收部门等要加强联系，互相支持配合，尤其与房产登记机构可以建立一些定期的研讨交流制度，对定期交流工作中遇到的问题，要研究相应的对策措施，必要时可以提请主管部门以联合发文的形式对一些共性问题进行规范。要保证正常联络渠道的畅通，遇到突出问题，及时告知对方。比如公证机构在撤销有关房地产公证前，应与房屋登记机构联系，及时函告房屋登记机构；房屋登记机构发现虚假公证书的也要及时告知公证机构。

    建设网络专线和网络信息查询系统，办理各类业务，公证机构可将公证书编号、公证员、公证内容采取信息录入或图片方式，通过办公系统传送至登记机构，登记机构可以通过公证书编号查询公证书的真伪及内容。同时，可以依据房产信息系统，搭建一个互动平台，公证机构通过密钥登陆房屋登记系统，通过房屋权属证书编号查询房屋的自然状况、权利状况以及受限制情况。此举可以有效防范虚假公证书骗取登记，也可以避免用虚假房产证骗取公证。对于前来办理房产委托的当事人以及房屋产权等相关情况有详细的了解，可以降低房产委托公证的风险，保护当事人的利益和维护国家利益。