本网2012年9月27日讯    通讯员袁青锋 白婷婷报道  9月27日，陕西省汉中市城固县人民法院妥善化解了一起农村房屋买卖纠纷案件，原告刘锐收到被告张全主动返还的购买房屋定金10000元。

    2011年被告张全准备将位于城固县太平村的四间二层正房及三间附房予以出售。户籍在天华村的原告刘锐在经中间人介绍后，双方口头达成了房屋买卖协议，协议约定房屋价款为97000元。2011年11月11日原告向被告支付10000元定金，被告给原告出具收条一张。此后，原告因户口无法迁入太平村便未支付剩余款项，并要求被告返还定金，被告认为原告毁约有违诚实信用，房屋买卖合法有效，拒绝退还定金，双方矛盾激化。原告无奈只好向法院起诉要求确认买卖合同无效，并由被告返还定金10000元。

    法院审理后认为，农村宅基地属于农村集体经济组织所有，宅基地土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者有特定的身份联系，非本经济组织成员无权取得或变相取得。原告刘锐并非太平村集体经济组织成员，原、被告之间买卖房屋的行为，已违反了国家有关法律、法规的强制性规定，应认定为无效，故依据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决被告返还定金10000元。宣判后被告不服，经法院耐心细致的判后答疑，被告终于明白了道理，遂主动履行了判决确定的义务，案件取得了良好的法律效果和社会效果。 （陕西省汉中市城固县人民法院供稿）

    （文中人名、地名均为化名）

    编者点评：农村房屋买卖合同，因之涉及宅基地使用权的问题，而使得即便具备合同的一般要件，更需要考察宅基地使用权的转让是否具备相当条件，这也直接关涉到合同的效力。对于宅基地使用权的转让，这从《物权法》第153条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”的规定，第155条：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”的规定，以及《土地管理法》第62条第四款：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”的规定等来看，宅基地使用使用权是可以转让的。

    一般来说，宅基地使用的转让，一是要经村委会同意；二是要转让方和受让方是同村；三是要转让方户口已迁出本村；四是要受让方没有宅基地；五是要与房屋一并转让；六是要转让方须有多处宅基地或房屋。

    此外，对于农村房屋买卖合同无效的情况，主要集中在一是受让方已有宅基地（违背“一户一宅”）；二是受让方为外村人（与宅基地使用权的集体权属性相悖），但在一审辩论终结前取得此村集体成员资格的，可认定有效；三是未经村委会同意，但在一审辩论终结前补齐相关手续并经村委会同意的，可认定有效；四是非自然人作为购买方的（不具有宅基地使用权的主体资格）；五是城镇居民购买农村住房的。

    通过以上的分析，本案中受让方属他村自然人，且在一审辩论终结前并没有取得转让方所在村的集体成员资格的，其房屋买卖合同应该被认定为无效。