司法实践中，离婚协议约定的房产未进行产权登记，约定归一方经营管理使用，或者协议登记在一方名下，但协议约定归另一方所有，则协议离婚之后，在变更登记至一方之前，该约定的房产能否排除第三人的强制执行或者名义登记人的债权人的强制执行。法院对此的处理存在争议。

本文拟对一典型案例分析，基于能动司法理念，切实做到“案结事了”，就离婚协议约定的未经产权登记的房产是否可以对抗一方债权人的强制执行提出裁判的理据，以期对此类案件的审理提供参考。

一、基本案情

2006年1月9日，某供销社作为甲方与某公司作为乙方签订一份《联合筹建某供销社综合仓库协议书》，约定由甲方使用原油库用地红线图地块，乙方出资联合筹建“供销社综合仓库”。建成后作如下分配：甲方可分得全部建筑物面积的25%，乙方可分得75%。该协议第4条同时约定，场地为划拨用地，若政府部门收取土地收益金，由甲乙双方按25%和75%的比例各自负责缴纳。但案涉房产一直未办理相关产权登记。

乙方公司于2006年1月7日成立，注册资本为50万元，股东为曾某进与曾某迁。曾某迁虽持有该公司10%的股权，但系挂名股东，股权实际归曾某进所有。2013年4月7日，乙方公司注销。清算报告显示，公司所有债务都已清偿，公司无剩余资产。

曾某进分别于2014年1月20日、2014年9月16日、2015年10月19日三次向吴某金借款，总计26.8万元，并出具了20万元、3万元、3.8万元的三张借条。

2015年8月31日，曾某进与王某娥签订离婚协议，约定离婚后，某供销社原油库的租地自建仓库（即曾某进原公司与供销社联合筹建的综合仓库，共两层，每层面积约500平方米）其中一层归女方经营使用、二层归男方经营使用，租金全部由男方承担。同日，王某娥与曾某进办理离婚登记。

2017年6月，曾某进的前妻王某娥分别于9日和17日向吴某金转账两笔，总计6.8万元，用于偿还曾某进的借款。

2017年6月22日，原告吴某金与被告曾某进因民间借贷纠纷一案在厦门市集美区人民法院立案审理，原、被告双方在开庭前达成了调解协议。依据该案的民事调解书，曾某进尚欠吴某金本息共计27万元。曾某进同意分期偿还，即2017年7月10日前还款3万元，余款24万元于2017年9月23日前还清。但曾某进到期未清偿欠款。

2017年10月13日，吴某金向厦门市集美区人民法院申请强制执行借款债权本息27万元，执行了部分债权，后因曾某进名下查无可供执行财产而中止。2021年8月3日，吴某金向厦门市集美区人民法院申请恢复强制执行，提供了新的执行线索，要求执行曾某进在某供销社原油库租地自建仓库的相关权益，法院查封了案涉房产。案外人王某娥实际经营使用着案涉房产，故提起执行异议。

2022年9月15日，厦门市集美区人民法院作出执行裁定书，驳回了王某娥的全部执行异议请求。原告王某娥不服，提出上诉。2023年4月26日，厦门市中级人民法院作出二审判决：撤销一审民事判决；不得对王某娥离婚所分配的位于厦门市集美区某供销社原油库租地自建仓库第一层执行，并解除对该房产的查封等强制执行措施。

二、裁判理由

二审生效裁判认为，在案证据足以认定吴某金出借的款项系曾某进个人债务，与王某娥无关。即申请执行人吴某金申请执行的债权系曾某进的个人债务，并非曾某进与王某娥的夫妻共同债务，双方当事人对此均无异议。关于王某娥对于案涉仓库一层房产的权利性质，法院分析如下。

第一，某公司与某供销社并未对建设的仓库进行实际的分割，由此不能确定王某娥与曾某进离婚协议约定分得的仓库一层房产是否包含某供销社应该分配的部分。

第二，王某娥与曾某进共同出资建设仓库，以某公司名义与某供销社约定取得75%建筑面积的房产，属家庭共同财产。该房产虽然未办理登记，但是根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第231条的规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，基于合法建造可以原始取得相应的事实上的物的权利。目前尚未有证据证明有关政府部门作出违建的认定。

第三，王某娥取得的仓库一层房产的经营使用权是基于与曾某进的离婚协议。该协议书未违反法律法规及公序良俗，具有法律效力，王某娥依法对离婚分割所得的财产享有占有、使用、收益等权利。因此，基于物权可以对抗债权的原理，王某娥离婚后依法分割取得的案涉房产的权利，应受法律保护，排除曾某进的其他普通债权人的执行。

综上，在案证据足以认定王某娥依法取得案涉仓库一层房产的经营使用权，且该权利足以排除其他债权的强制执行。

三、案例释解

本案作为离婚夫妻一方提起的案外人执行异议案，对所涉及的债权、物权进行了审查，提供了逻辑论证，为类案提供了一个重要分析样本。本案主要的争议点在于王某娥的离婚协议中所约定房产权属如何定性，案涉离婚协议所约定的没有经过不动产产权登记的自建不动产房屋是否具有在执行过程中排除强制执行的效力。解决争议焦点可从“债务主体认定”与“物权归属认定”两方面入手。

（一）关于执行根据的债务主体认定

被执行人王某娥提出执行异议的主要理由如下。

第一，民事调解书所确认的债务系曾某进的个人债务，没有用于家庭生产生活，并非夫妻共同债务。曾某进长期在外独自生活，因赌博四处举债；王某娥独自租赁门面，依靠小本经营维持生活。离婚后，申请执行人吴某金找上门，王某娥自愿以个人财产代前夫曾某进归还6.8万元，但是该行为的性质并非债务加入。《民法典》第1064条第2款规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务；但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”因此，执行的债务应属于曾某进的个人债务。

第二，被执行人王某娥依据其与曾某进的离婚协议约定分得的仓库一层房产的经营使用权，系依法取得的个人财产，是其个人经营的物质基础，不应被强制执行。该房产系划拨国有土地上的建设，王某娥对未能进行不动产登记没有过错。本案吴某金申请强制执行的依据是民事调解书确认的借款债权，一、二审法院均认为王某娥非该借款的债务人。王某娥为前夫曾某进归还6.8万元，并没有作出债务加入的意思表示，故只能认定为代为部分偿还债务。本案的重点在于后续如何对案涉房产归属进行分析定性，即案涉房产是否属于夫妻在婚姻关系存续期间的共同财产。若案涉房产属于夫妻共同财产，则强制执行该房产具有合法性；反之，如果该不动产归与债务纠纷无关的夫妻一方所有，则案涉房产可以排除执行。

（二）关于涉执标的物的物权归属认定

关于离婚协议分割不动产后物权是否转移，实务中存在类案不同判的现象。

第一种意见认为，在离婚协议中对不动产产权分割，不是基于法律行为的物权变动模式，没有发生物权变动。不动产物权变动是债权意思主义表达的行为，发生物权变动需满足“（买卖、赠与等）合同+登记=物权转移”的条件。本案中，一审法院认定王某娥取得案涉部分物权是基于离婚协议，根据物权法定原则，物权的类型由法律明确规定，而王某娥对案涉房产享有的经营使用权并非法定的用益物权，亦不同于基于法律行为以转移所有权为目的的物权期待权，不能对抗第三人，故王某娥对案涉房产所享有的民事权益并不足以排除强制执行行为。

第二种意见认为，物权取得的方式除了上述基于法律行为的物权变动模式，还有事件（如继承、受遗赠）以及事实行为（如合法建造、合法拆除）等非基于法律行为的物权变动模式。法律物权和事实物权构成物权的两种形式，法律物权即上述第一种意见中以不动产登记、动产交付的法定公示方式取得的物权，以物权的权利外观来推定其正当性，善意第三人的物权请求权能够对抗实际的事实物权人。事实物权即第二种意见中以原始取得方式，排他性地在客观层面上真实反映物权归属。在不存在与第三人交易的情况下，物权虽然没有经过登记，但只要有合法依据证明权利人对不动产的占有，该事实权利就应受到法律的保护。

实践中，农村自建房未办理不动产产权证登记、不动产登记机关错将某一人的房屋登记至他人名下、借名买房等情况会导致法律物权与事实物权归属存在时空的错位，拥有法律外观形式的物权与实质的物的权利内容相冲突。由此，法定的公示方式不能完全真实地表现物权归属。

简言之，离婚协议约定未登记房产在排除强制执行时的司法判断，不能仅根据《民法典》第209条的规定，简单地认为未经登记的不动产不发生物权效力。经登记产生的物权效力只是物权生效本身，并不直接确定地代表物权的实质归属。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第310条第1款第1项的规定为事实物权对抗法律物权提供了程序法依据。对案涉物权分析的关键是第三人对标的物的法律关系参与度问题。

第一，第三人基于市场交易产生取得的法律物权优先获得法律保护。当第三人通过房屋登记等合法方式获得不动产物权，物权的排他性效力能够直接保护第三人的利益。第三人根据登记公示行为获得物权的行为在法律上被推定为正确，此为保护第三人对法律物权取得的信赖利益和维持不动产交易的稳定性。在此情况下，即使真正权利人能够证明不动产物权的客观真实状态，第三人的物权请求权也不应受影响，真实权利人可以通过不当得利等债权制度寻求救济。

第二，当不涉及第三人利益时，保护事实物权符合诚实信用原则。吴某金主张的是对曾某进的借款债权，并不是基于法律行为对讼争房产的物权请求权，即吴某金与讼争房产没有实体上的民事法律关系，只是基于生效的债权裁判与讼争房产产生民事执行的法律关系，才与执行标的物发生偶然的联系，处于普通债权人的法律地位。本案涉执债务不属于夫妻共同债务，原告王某娥不需要承担相应债务，讼争物权不涉及第三人吴某金的利益。

故二审法院经审理认为，王某娥虽然没有通过法定的登记方式取得案涉国有土地之上的房产所有权，但是其在夫妻婚姻关系存续期间通过合法建造的方式原始取得物权，原始物权无须进行登记公示就可以直接发生物权效力。王某娥与曾某进的夫妻关系解除，经民政部门登记确认的离婚协议分割取得部分不动产经营管理使用权，在该离婚协议不存在恶意串通等法定违法情形的前提下，可以认定王某娥是案涉房产的合法权利人，应受法律保护。基于物权可以对抗债权的基本原理，该不动产可以排除曾某进等其他普通债权人的强制执行。

经释明，本案债权人在二审时期明确同意不执行该案涉一层仓库，二审法院判决不得执行该房产合法正确。如此认定，实质性地化解了纠纷，实现案结事了，取得了法律效果和社会效果的有机统一。

总之，离婚协议约定的房产分割，虽然未经不动产登记，但仍然对夫妻双方产生物权的变动效力，类型上属于事实物权。夫妻一方对于未能办理物权登记没有过错，一般可以产生对抗第三人的效力。申请强制执行人与涉执标的物只是基于其他债权产生诉讼程序上的法律关系，并没有对涉执标的物产生物上请求权或者物权期待权，即与涉执标的物没有民事实体法律关系，只是处于普通债权人地位。夫妻一方对于涉执标的物取得事实物权，与申请强制执行人对于涉执标的物享有的普通债权人的法律地位相比，事实物权的法律效力优于普通债权，故事实物权人可以获得排除强制执行的权利。

(作者系厦门市中级人民法院二级高级法官、首届全国审判业务专家陈朝阳，本文刊载于《法治时代》杂志2024年第5期)