随着我国经济的快速发展，人们生活水平日渐提高，原有农村格局已经发生天翻地覆的变化，农村农民的生产生活不再仅仅依靠土地承包经营权及宅基地使用权满足自身的生活和生存需要。因此，农村宅基地上房屋的流转增多，而在现实生活中农村房屋的流转也不仅限于同村村民之间，更有大量土地的流转给了外村村民，甚至城镇居民，再加之近些年来国家也开始在全国范围内大力推行城乡规划建设，随之产生的拆迁安置权益也引起了较大的利益纷争。在这一系列背景下，涉及农村房屋买卖合同效力问题的纠纷日益增长，本文就实务中农村房屋买卖合同的效力及合同无效后产生的法律后果展开探讨，助力农村房屋买卖问题妥善解决。

一、农村房屋买卖的交易对象及背景因素

随着城镇化进程加速，农村的常住人口急剧减少，大量村民携家带口涌入城镇，待进城工作稳定或年轻人学业完成后鲜少会有人选择返回农村，因此造成农村房屋大量闲置。在供求关系的影响下，涌现出大量农村房屋买卖交易行为。基于目前农村房屋买卖的现状，总结交易对象大致可分为以下三类：一是同一集体经济组织成员之间的房屋买卖；二是不同集体经济组织成员之间的房屋买卖；三是城镇居民与农村村民之间的房屋买卖。而基于交易对象的不同，衍生出农村房屋买卖合同效力认定问题。

综合现有裁判案例分析，农村房屋买卖产生纠纷的大部分是因为拆迁、建设规划导致房屋价值上涨，出卖人不愿意继续履行合同义务。于是房屋买卖合同的效力以及拆迁利益的归属便成了司法实务的重点和难点。

二、农村房屋买卖合同的效力认定

我国法律尚未明文规定农村房屋买卖合同的效力问题，但对宅基地使用权的权属及转让有明确的规定和限制。众所周知，农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移，因此，认定农村房屋买卖合同的效力问题，不能违反法律关于宅基地流转的禁止性规定。

（一）同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力

我国法律虽然禁止宅基地使用权的流转，但并未禁止宅基地上的房屋买卖。因此，农村村民对宅基地上的房屋享有所有权并可自由处分。根据“房地一体”的原则，尽管宅基地使用权本身不可以转让，但它可以随着房屋一同被转让，且同一集体经济组织成员之间的房屋买卖，并未损害村集体和其他村民的利益，在实务中，通常只要所订立的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，原则上认定有效。

（二）不同集体经济组织成员、城镇居民与农村村民之间的房屋买卖合同效力

根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。农村宅基地使用权系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。宅基地上的房屋与宅基地具有不可分性，故转让房屋的同时也会处分宅基地使用权。因此，不同农村集体经济组织成员之间买卖农村私有房屋，违反了《土地管理法》的强制性规定，侵害了本集体经济组织其他成员的宅基地使用权，应当认定不同集体经济组织农村村民之间的房屋买卖合同是无效的，这是司法裁判的主流观点。而举重以明轻，非属于同一经济组织的农村村民之间的房屋买卖合同尚且无效，那么，城市居民购买农村房屋的合同自然也是无效的。

（三）违反“一户一宅”原则的农村房屋买卖合同效力

原则上同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同有效，但是实务中也经常会出现出卖人为了否认合同效力，以违反“一户一宅”原则来抗辩合同无效。但现有的裁判观点一般认为，“一户一宅”并非效力性强制规定，不影响合同效力。

《土地管理法》第62条第1款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。单从字面意思来看，一户村民只能拥有一处宅基地，如果拥有两处以上的宅基地显然违反法律规定，而将多出的宅基地出售更是会直接导致买卖合同无效。因此，前些年法院更多是从字面上来理解该条规定，并以此认定违反“一户一宅”原则的买卖合同无效。而这样从字面上的认定明显是违背客观事实的，因此，近些年来法官审理认定时则是更多结合实际，从更深层次去解读、研究并适用“一户一宅”原则，尤其是《土地管理法》2019年修正实施后，在原“一户一宅”的基础上增加了户有所居的规定，鼓励村集体盘活利用闲置宅基地。因此，也可以看出“一户一宅”的立法目的在于严格限制宅基地使用面积，在于村民出售宅基地后无权再次申请，不在于限制盘活闲置农村住房。因此，该规定是对农村宅基地审批行为的管理性规定，而非农村房屋买卖合同的效力性强制规定，所以并不影响村民之间的房屋买卖合同的法律效力。

三、农村房屋买卖合同无效的法律后果及处理方法

如前所述，除同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同外，不同集体经济组织成员、城镇居民与农村村民之间的农村房屋买卖，因为违反法律、行政法规的强制性规定，原则上应当认定无效。那么，农村房屋买卖合同无效之后会有什么法律后果？根据《中华人民共和国民法典》第157条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原则上合同被认定无效之后，法院应根据案件事实可判令返还房屋，不能返还或者没必要返还的折价补偿，并根据过错原则确定损失赔偿问题。

但司法实践中，因拆迁利益引起的农村房屋纠纷增多。为维护交易秩序稳定，法院的判例更多偏向于将无效合同作有效处理。根据实际情况判令不予返还房屋，认定过错比例也是按照双方的过错及损失，大致以出卖人承担主要责任、买受人承担次要责任进行划分。究其原因如下。

一是从尊重历史遗留问题和照顾现实的角度考虑。一般农村房屋买卖从交易发生至产生纠纷，时间均较长，少则几年，多则几十年，而房屋买卖行为系当时双方的真实意思表示，基本上在出卖人和买受人达成买卖协议后，出卖人已经将房屋实际交付给买受人，由买受人进行控制和管理，且大多买受人都对房屋进行重新修缮、改造或添加附属设施等，事实上合同已经履行完毕。

二是从维护诚实信用原则和规范当事人交易行为的角度考虑。引起此类纠纷的原因大多是因为拆迁赔偿等客观原因，导致房屋的价值大幅度上涨。因此，在此情况下，如果判令返还房屋，买受人将因合同无效造成信赖利益损失，而出卖人却从中获取巨大利益，这不仅损害市场交易秩序的安全与稳定，更有悖于诚实信用、公平正义原则。

三是从综合权衡双方利益和妥善解决的角度考虑。根据现实情况，出卖人将房屋交付给买受人后，都是买受人在花费大量的人力、精力管理房屋，且交易当时，买受人也是以当时的市场价格与出卖人进行的交易。因此，从权衡利益的角度来看，不宜判令直接返还房屋，应结合交易后对房屋的投入、双方的损失，按照出卖人承担主要责任、买受人承担次要责任进行过错划分较为合理，也更符合公平原则。

综上，农村房屋买卖纠纷日渐增多，而买受人与出卖人不属于同一集体经济组织成员的情形非常多，但是转让农村房屋的同时必然涉及宅基地转移，因此双方间的买卖合同会因违反法律、行政法规的禁止性规定被认定为无效，但是合同无效后如何处理却在立法上未予以明确，在法律无明文规定的前提下，法官只能根据法律基本原则和私法价值追求来解释和适用法律。虽然在司法实践中，法官基于以往大量的案例逐渐形成了一定的裁判思路，但是始终无法做到规范统一。对此，笔者建议立法上应尽快给出一个处理此类问题的原则性规定，只要法律法规对农村房屋买卖有一个明确的态度或者判断标准，那么，农村房屋买卖合同效力的问题自然就迎刃而解了。

（作者系浙江新东阳律师事务所主任卢秀忠，本文刊载于《法治时代》杂志2025年第1期 ）                

（责任编辑：王凯伦）